Apa Itu Nilai Jual Objek Pajak?

PAJAK Bumi dan Bangunan (PBB) merupakan salah satu jenis pajak yang turut andil menjadi sumber penerimaan pemerintah pusat maupun daerah. Adapun salah satu unsur dasar dalam pengenaan PBB adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).

NJOP ini menjadi dasar pengenaan PBB baik sektor perkotaan dan perdesaan (PBB-P2) maupun sektor perkebunan, perhutanan, dan pertambangan (PBB-P3). Besaran NJOP ini pada akhirnya memengaruhi jumlah tagihan PBB-P2 maupun PBB-P3. Lantas, sebenarnya apa itu NJOP?

Definisi
MERUJUK Pasal 1 angka 3 Undang-Undang (UU) PBB jo. Pasal 1 angka 40 UU Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (PDRD), NJOP adalah:

“Harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau NJOP pengganti.”

Berdasarkan definisi tersebut dapat diketahui setidaknya ada 3 pendekatan yang digunakan untuk menetapkan besaran NJOP. Perincian definisi dari setiap pendekatan tersebut telah diuraikan melalui penjelasan Pasal 1 angka 3 UU PBB dan penjelasan Pasal 79 ayat (1) UU PDRD.

Pertama, perbandingan harga dengan objek lain sejenis, yaitu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu objek pajak dengan cara membandingkannya dengan objek pajak lain sejenis yang letaknya berdekatan dan fungsinya sama serta telah diketahui harga jualnya.

Kedua, nilai perolehan baru, yaitu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu objek pajak dengan cara menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh objek tersebut pada saat penilaian dilakukan, yang dikurangi dengan penyusutan berdasarkan kondisi fisik objek tersebut.

Ketiga, nilai jual pengganti, yaitu suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu objek pajak yang berdasarkan pada hasil produksi objek pajak tersebut.

NJOP ini merupakan dasar pengenaan pajak (DPP) untuk PBB-P3 dan PBB-P2. Pasal 6 ayat (1) dan (2) UU PBB jo. Pasal 79 ayat (1) UU PDRD menyatakan NJOP ditetapkan 3 tahun sekali, kecuali untuk daerah tertentu yang ditetapkan setiap tahun sesuai dengan perkembangan daerahnya.

Hal ini berarti pada dasarnya penetapan NJOP adalah setiap 3 tahun sekali. Namun, untuk daerah tertentu yang karena perkembangan pembangunan mengakibatkan kenaikan NJOP cukup besar maka penetapan NJOP ditetapkan setahun sekali.

Adapun NJOP PBB-P3 ditetapkan Menteri Keuangan. Mengacu penjelasan Pasal 6 ayat (2) UU PBB, Menteri Keuangan menetapkan nilai jual itu dengan mendengar pertimbangan gubernur serta memperhatikan asas self assessment. Sementara itu, NJOP PBB-P2 ditetapkan kepala daerah.

Penjelasan lebih lanjut dapat disimak dalam UU PBB dan UU PDRD beserta aturan turunannya. Anda juga dapat menyimak penjelasan terkait dengan PBB dalam Kelas PBB melalui tautan “Kelas PBB” berikut.

Simpulan
INTINYA Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) merupakan dasar pengenaan pajak (DPP) baik untuk PBB-P3 maupun PBB-P2. NJOP ini setidaknya dapat ditetapkan berdasarkan 3 pendekatan, yaitu pendekatan data pasar (perbandingan harga), pendekatan biaya, dan pendekatan pendapatan.

Untuk mencari istilah perpajakan lain dengan lebih mudah, Anda dapat mengunjungi kanal Glosarium Perpajakan pada laman Perpajakan.id. Melalui kanal tersebut anda dapat mencari istilah perpajakan yang telah disusun secara alfabetis.

Setiap istilah dalam kanal tersebut telah disertai dengan definisi dan dilengkapi tautan yang berisi penjabaran atau pendalaman. Tautan yang diberikan akan mengarah pada aturan atau laman DDTCNews yang sangat relevan dengan istilah dalam Glosarium Perpajakan. (Bsi)